老屋拉皮

老屋拉皮 0
1. 老屋拉皮外牆修繕的好處 0 2. 外牆修繕的必要性 0 3. 外牆修繕前常遇到的問題及解決方法 0 4. 外牆修繕的效益 0 5. 拉皮前，外牆維修需要統籌者 0 6. 老屋拉皮的裝修工程預算規劃 0 6.1. 1.採外牆表面積計算 0 6.2. 2.採住戶室內所有權狀計算 0 6.3. 外觀重整建材參考價目表 0 7. 老屋外牆問題解決方法 0 7.1. 方法1 老屋外牆品質檢視 0 7.2. 方法2 正確的外牆施工流程 0 7.3. 方法3 解決結構裂縫、鋼筋鏽蝕等問題 0 7.4. 方法4 做好防水解決滲水問題 0 8. 外牆重整關鍵重點 0 9. 老屋拉皮常見的Ｑ＆Ａ 0 10. 參考資料 0

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外觀拉皮雖然看起來是較大的金額投資，不過大樓在外觀拉皮後整修後，整體售價會上漲增值。因此位於市區的老舊房屋建議外觀拉皮是很好的賣屋前投資秘訣。此外，明星地段的舊屋因生活機能便利等優勢，經過新時代的外觀設計概念與新建材更新，則能大幅增加建築物本身的價值，進而拉近與新成屋價格的差距。

老屋拉皮外牆修繕的好處

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外觀拉皮，指的是針對房屋外部的老舊，以水泥、磁磚或大理石重新整理。因為外觀拉皮牽涉到的並不只有一戶，需要與同棟鄰居們事先溝通，並徵求所有住戶同意、共同分攤費用才行。分攤後的費用，每戶可能需要數萬元之間，視選擇的材料而有所差別。不過，老屋拉皮後的好處如下：

1.建築物外觀更新並可依喜好重新規劃、設計。

2.可增加景觀、燈光及石材工程。

3.可解決建築物外牆老舊及滲水等問題。

4.可處理建築物外牆裂縫並進行結構補強。

外牆修繕的必要性

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1.建築外觀現況問題

一般若老舊大樓的外觀不處理的話，會面臨這些問題：

╱屋齡高外觀飾材潛在材料風化問題。
╱磁磚污損脫落影響店家形象及居家品質。
╱磁磚與窗框防水膠老化。
╱磁磚與窗框填縫老化。
╱現有磁磚含水率高容易脫落。
╱外牆結構裂縫造成滲水問題。
 

2.磁磚脫落造成工安問題

大樓磁磚脫落問題如未妥善處裡，磁磚掉落時砸傷住戶、行人及車輛，則大樓管委會需負責傷亡及損失賠償，相關委員須負刑事責任。住戶長期處於高危險環境，嚴重造成心理壓力。

外牆修繕前常遇到的問題及解決方法

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解決1→磁磚全面換新題

一般老舊大樓外牆磁磚多半已經有脫落的現象，這樣的問題如未妥善處裡，磁磚掉落時砸傷住戶，或是行人及車輛，則大樓管委就必須負責傷亡、損失賠償，及相關委員須負刑事責任。因此，外牆磁磚全面換新是勢在必行。

解決2→管委會統籌住戶

由於大樓外牆維修涉及所有住戶的權益，因此，如果住戶愈多就更複雜麻煩，因為必須全數住戶同意預算支出才能定案，此時管委會的統籌功能就十分重要，一般都要超過一年的時間統籌及溝通，才決定施作外牆更新維修。

其實考量預算問題，就算有大部分的住戶願意，也會有少數住戶覺得不值得，尤其是老公寓型式的老屋，因為沒有管委會統籌，所以通常容易不了了之，有時甚至100多戶只有2、3戶有問題，管委會就可以用存證信函方式，強制執行外牆維修，管委會的力量不容忽視！

解決3→解決房屋結構問題

老屋外牆容易出現磁磚與窗框防水膠老化、磁磚與窗框填縫老化、磁磚含水率高易脫落及外牆結構裂縫造成滲水等問題，這些問題容易衍生房屋結構上的狀況，例如牆壁滲水、壁癌及漏水，處理外牆更新時，也能一併處理這些問題。

外牆修繕的效益

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1.提高建築物質感

明星地段的舊屋因生活機能便利等優勢，經過新時代的設計概念與新建材更新，則能大幅增加建築物本身的價值，進而拉進與新成屋價格的差距。

2.不動產價值升級

好地段加上新建個案，房價每坪60萬元起跳，甚至80～100萬元以上，而同一地段中古屋的行情卻因「屋齡較久」、「外觀老舊」、「地震脫落」等因素而價值幾乎是新屋個案的5折。以藍天凱悅大樓為例，民國94年裝修前每坪房價約40～45萬元，外牆修繕完成後成交價約55～60萬。至民國99年更高了。

拉皮前，外牆維修需要統籌者

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一般來說，大樓的外牆維修較一般傳統公寓來得較易進行，在於由於大樓外牆維修涉及所有住戶的權益，因此，必須全數住戶同意預算支出才能定案，所以管理委員會（簡稱管委會）的統籌功能及公權力十分重要，如果是一般的老公寓，沒有管委會，建議推派能力較強的一戶當統籌者，這樣才能有效率的進行外牆更新。

老屋拉皮的裝修工程預算規劃

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1.採外牆表面積計算

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外牆建材數量＋連工帶料＋搭設鷹架或使用施工平台工程費用＋其他燈光、人行道等工程費用＝裝修總金額

裝修總金額／坪數＝每坪單價

2.採住戶室內所有權狀計算

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採住戶室內所有權狀計算，這裡指的住戶平均分攤費用，一般分兩種計算方式：

A 每戶住戶分攤總費用：

（區分所有權人室內所有權狀坪數／大樓區分所有權人總所有權狀坪數）×總工程費

B 每戶住戶每坪分攤費用（每坪單價）：

每戶住戶分攤總費用／住戶室內所有權狀（坪）

外觀重整建材參考價目表

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• • 以上費用不含假設工程：例如搭設鷹架或使用施工平台費用。

老屋外牆問題解決方法

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方法1 老屋外牆品質檢視

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正確材料：磁磚、高分子黏著劑、勾縫劑。

工法選用：選擇全磁化磁磚、外牆打石至結構面、鋁窗更新、窗框嵌縫確實、窗框外圍全面防水塗佈二次、高分子黏著劑、勾縫劑、 無污染填縫防水材。

精細施工：整體施工計畫、磁磚計畫、結構補強、檢核外牆滲水裂縫

方法2 正確的外牆施工流程

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正確的外牆施工流程大致是：

Step1 外牆打石至結構體→Step2 窗框崁縫完成→Step3 粉刷後全面塗佈防水層→Step4 貼磚。

方法3 解決結構裂縫、鋼筋鏽蝕等問題

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通常在施工至第一步驟的外牆打石至結構體時，很多在外面看不到的牆面問題紛紛出現，這時便要一一解決。

1.解決結構裂縫及蜂巢問題

結構裂縫及蜂巢是外牆打石至結構體後，最常出現的問題，處理方式必須用灌注器將外牆RC結構填補完整。

2.解決結構鋼筋鏽蝕問題

常常將外牆打石至結構體後，很多潛在問題都會出現，甚至有結構鋼筋鏽蝕外露的狀況，處理方法先將鋼筋做除鏽處理，再披補樹脂砂漿至結構面。

3.處理施工模板未清除問題

將外牆原老舊磁磚敲除，並打石至結構體，這時建築物牆面看的很清楚，有的個案就會出現先前施工模板未清除的問題，因此必須先將牆面雜物清除整理後再進行外牆維修。

方法4 做好防水解決滲水問題

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老屋外牆容易出現磁磚與窗框防水膠老化、磁磚與窗框未嵌樘、窗框填縫老化、磁磚含水率高易脫落及外牆結構裂縫造成滲水等問題，這些問題容易衍生房屋結構上的狀況，例如牆壁滲水、壁癌及漏水，處理外牆更新時，也能一併處理這些問題。

外牆重整關鍵重點

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關鍵1→外牆打石至結構體

先將外牆原老舊磁磚敲除，並打石至結構體，這時建築物牆面看的很清楚，也能檢查是否有裂縫及鋼筋鏽蝕外漏等結構問題，列入處理。

關鍵2→窗框崁縫完成

老屋窗框牆面容易出現裂縫，造成滲水問題，因此必須將窗框裂縫進行填補。

關鍵3→粉刷後全面塗佈防水層

將牆面結構問題解決後，先進行粉刷工程，再施作防水層補強，徹底防範漏水等外牆問題。

關鍵4→貼磚

進行磁磚拼貼工程，磁磚總類很多，價格也不一，如果預算許可，可局部施作大理石及花崗石磚搭配變化。

老屋拉皮常見的Ｑ＆Ａ

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• • 專業諮詢／勤實佳營造主任技師　鄭銘堯

Q1：外牆維修只是換新的磁磚嗎？

Ａ：外牆維修除了大部分都以平磚搭配山形磚拼貼完成外，也可以局部以大理石或花崗石來點綴，例如外牆下端部分用大理石磚增加變化，讓建築物外觀更有質感，但由於大理石造價較高，因此局部使用較划算。

Q2：除了讓外牆更漂亮，也能解決室內牆面狀況不佳問題嗎？

Ａ：結構裂縫及鋼筋鏽蝕外露是外牆打石至結構體後，常會出現的潛在問題，老屋甚至容易出現磁磚與窗框防水膠老化、磁磚與窗框填縫老化、磁磚含水率高易脫落及外牆結構裂縫造成滲水等問題，這些問題也造成室內牆壁滲水、壁癌及漏水，因此處理外牆更新時，就能將這些室內牆面問題一併解決。

Q3：外牆維修可以加上類似新大樓的燈光處理嗎？

Ａ：外牆維修可以依據大樓外觀型式加強燈光工程，可加裝投光燈、聚光燈等，讓大樓晚上更加氣派，也可以安裝燈控系統，完整的燈光系統讓大樓充滿光影變化。

Q4：經過外牆維修變漂亮了，但是大樓周圍及大廳還是不美怎麼辦？

Ａ：外牆維修不只是外觀改變，還可以跟營造公司溝通，順便將大樓周圍人行道、路燈、或是花台、戶外停車區一起整修，此外，大樓的大廳、入口及樓梯間、電梯區也可以針對需求重新改裝，整體感覺更新穎！

參考資料

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【老屋增值裝修事件書】[2]