買老房子前最應該問的10個Q&A

你喜歡老屋嗎？打算購買前了解一下再行動吧！

近年來，老屋翻新、改建的熱潮不斷，許多人都捨棄新屋，改買老屋，看中的除了日後增值的潛力，還有它那獨有的氣息與韻味，而老屋裝修的學問和裡面隱藏的故事，也都有耐人尋味的價值與意義。

Q1 所謂老屋是指屋齡多老才算？超過幾年的老屋不建議購買居住？
一般來說，屋齡20～30年以上為老屋，5～20年為中古屋，5年以下為新成屋，不過大家現在口中說的「老屋」，通常也包含中古屋在內。基本上，屋齡在55年以內的房子都在適合居住的範圍內，但需要留意房屋的防震係數，是連棟還是獨棟，是否有因鄰損而造成結構問題等，如果結構被破壞，當然就不用考慮，這些才是判斷老屋是否適合居住的條件。

Q2在看屋時要注意觀察哪些細節，才能買到好的老屋？
首先從周遭環境開始評估，例如交通、學區、公園等。再來則要注意室內的格局、動線，盡量找方正格局，才能避免發生斜角或彎角需要更改的狀況，其他像是管線是否太老舊、結構有無破壞、採光夠不夠明亮，都是必須注意的事項。此外，看老屋時也要注意屋內是否有很重的霉味，霉味重表示房子很久沒有人住，當然也就容易發生各種問題與危險。

Q3以建築形式來區分的話，老屋可分為哪些類型？
老屋的建築形式多為透天、公寓和華廈，在結構上有木造、磚造、加強磚造（也就是多加了柱子）、鋼筋混凝土等型態。另外，從外觀建材也能看出屋齡年份，例如老屋常會使用馬賽克磚、洗石子、二丁掛，中古屋則會出現方塊磚。

Q4購買老屋有哪些優缺點？
優點除了房價比新成屋低，能省下購屋預算，大多也沒有高額的管理費，並有都更改建的優勢，但也還是有缺點，例如屋齡高，相對住的年限就縮短，且無法了解建商信譽及前屋主的使用狀況。此外，老屋的公設比通常在10％以內，比起30～35％的新成屋低很多，因此可使用的空間比例自然提高，但在社區環境的維護上，老屋不像新成屋有專人管理，因此也容易較為髒亂，安全性也相對變低，購買時都要三思評估再決定。

Q5通常老屋會遇到哪些問題？
不外乎結構是否安全、水電管路是否要換新、是否有漏水、壁癌等問題，再來則是與格局相關的問題，包含陽台如何使用，格局過於狹長，導致採光不佳，動線不順暢，走道空間的規劃利用等，都是老屋常見、需要解決的癥結點。

老屋常見的狹長格局，容易造成採光不足的問題。圖片提供_尤噠唯建築師事

Q6很多人因為都更會增值而考慮買老屋，這樣真的有賺到嗎？
老屋雖然有都更的增值優勢，但最好將此列為購買的附加條件，而非首要因素，因為都更的時間無法掌握，邊住邊等才不會有壓力，所以最好是因為喜歡老屋的環境、風格而買，不然住在一個不喜歡的房子裡，又要等待遙遙無期的都更時間，會是件非常痛苦的事。

Q7在坪數、格局相同的情況下，聽說老屋的裝修費用會比新成屋高，那是不是買新成屋比較划算呢？
因為裝修老屋要花很多錢在基礎工程上，通常每坪會比新成屋多個2～4萬，但是老屋的實際坪數多，且新成屋一坪的售價至少比老屋貴上10萬，換個角度想，差不多相當於拿出兩坪的新成屋價格，換取更多使用坪數與安全，其實並不見得吃虧。

利用老屋原有的舊元素，換個用途重新運用，像是用鐵窗做成收納層架，不但省錢，更是獨一無二的特色設計。圖片提供_演拓設計

Q8裝修老屋時，有哪些舊有元素是可以保留使用的？
裝修老屋時，可以刻意保留結構外露部分，像是磚牆或樑柱，呈現獨特的風格，也可以利用老屋裡的舊元素做設計，像是把樓梯踏板拿來做書架層板，木頭門框、窗框可以用來當作隔間牆的材料，鐵窗設計成展示架或書架等，都能製造與生活連結的人文味，並同時省下一筆錢。

Q9老屋的裝修預算和新成屋有何不同？要怎麼抓才好？
相同條件下，老屋的裝修費用約比新成屋多出一倍，假設新成屋一坪預算平均約3萬元，舊屋就需要提高到約一坪5萬元。在編列預算時，除了以坪數估算，也可以使用快篩法抓預算，先找出4家自己喜歡、基準點相同的設計公司分別報價，再取兩家的中間值，大概就可以作為預算參考。

Q10一般來說，老屋翻新需要進行哪些工程？是否有哪些工程是必要的，哪些又是可斟酌進行呢？
老屋翻新時，跟房子體質有關的基礎工程一定要先做好，會影響生活的工程，如泥作、木作也要事先規劃施作，再來則視自己需求選擇，像是浴室是否要乾濕分離，就看個人喜好決定，其他的附加部分工程，像是系統櫃，就可以視使用需求和預算來斟酌。

 老屋的水電管線最好都要換新，才不會因負載不夠而發生危險。攝影_江建勳

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