【太平洋專欄】買房大件事～房貸小知識

「喜歡嗎？爸爸買給你！」
       
        還記得這句廣告台詞嗎？擁有個富爸爸，無論是要買車還是買房，不用擔心錢夠不夠，就有人幫忙買單，這大概是許多人心裡的夢想吧！

        一般來說，購屋的金額龐大，多數買方會向銀行貸款，在預售屋方面，有些建設公司會直接把整批工地向銀行辦理分戶貸款，因此購屋者要注意的是，銀行最後核貸下來的貸款額度及利率，與業者當初承諾之條件是否相符；至於若是購買中古屋，不論是買賣雙方自行交易或透過仲介公司，在簽約後的付款及產權移轉過程及完稅等皆頗複雜，因此大都委由代書代理。

        貸款的流程大致如下：

太平洋房屋也整理了些Q&A，讓購屋者更清楚了解房貸的小知識：

        Q：找哪家銀行好？

A：基本上我們可以把國內金融業者略分成全國性行庫、地方型金融機構及人壽保險業者這三大類。

一、全國性行庫：包括台灣銀行、合庫、土銀、一銀、華銀與彰銀等，此類型行庫對於整批貸款及大客戶較感興趣，一般消費者的議價空間非常有限，至於新銀行及外商銀行服務雖較積極，但放款利率較高，這些都是一般消費者進門前應有的心理建設。

二、地方型金融機構：包括各地區之中小企銀、信用合作社、及農漁會信用部等基層地區性金融機構。這類的金融單位除中小企銀外，大都不得跨區經營，目前放款對象亦不得貸予公司行號，因此在對於一般的個人戶及中、小額放款，皆較大銀行親切且積極，且由於地方性金融機構業務推動著重在地緣性與人際關係的延伸，因此較具人情味，只要平日建立好關係，未來貸款時比較會有議價空間。

三、人壽保險業者：壽險業者因為資金來自保戶所繳保費，客戶可針對不同壽險業者進行詢問，也是另一種申請房貸的管道。 

Q：利率多少？

A：利率決定了您需要償還的房貸總額，比較各家金融機構的房貸專案，並詳細審閱各家金融機構的房貸專案細則，精打細算找尋適合自己的房貸。

Q：寬限期多久？

A：寬限期只付利息不還本金，影響了前2~3年的還款成本，若因此忽略了之後加上本金的還款金額，低估了每月的房貸壓力，甚至有可能繳不出錢，造成房子被銀行拍賣的後果，其危機不容小覷，購屋者在申貸之時可要充分理解清楚。

Q：有優惠利率嗎？

A：通常除了政府推出的優惠房貸外，銀行也會有軍公教等特定族群的優惠利率。

Q：手續費用是多少？

A：在準備申請房貸前，可請業者準備一份詳細的手續費用項目表，避免業者打著低利率的名號，可是卻收取高額的手續費用。

Q：若提前償還房貸是否有違約或是要支付額外的費用？

A：很多房貸族都希望早點還清房貸，減緩肩頭壓力，有些金融機構可以接受提前償還，有些金融機構把提前償還視為是一違約行為，會有額外的違約金產生，要注意這方面的規定。

Q：最高貸款成數是多少？

A：貸款成數一般在7成左右，但要注意像是套房、豪宅等特殊類型的成數較低，需備有較多的自備款，除此之外還會受屋齡、座落等條件波動。

Q：我需要準備哪些文件？

A：通常都會要求檢附財力證明（存款證明、薪資證明、不動產證明），文件準備得越充足越好，這樣可以讓金融機構很快地了解您的財務狀況，縮短核貸期間。

Q：需要多久房貸才能核准下來？

A：在文件準備充足的前提下，貸款都會順利撥下來，除非貸款人在核貸時發現您的信用評等改變了，如換工作、調薪、增加其他負債及婚姻等情況造成延遲，大部分約在14~30天左右會撥款下來。
 

買房住新家是件開心的事，但最後還是要提醒消費者，每月的房貸金額最好不要超過家庭月收入的1/3，別因為過度樂觀，高估了自身的財務狀況，導致還款壓力過大，影響到了生活品質，讓買房變成一種壓力而非喜悅，再嚴重點，也有可能信用和房子兩頭空，那可就太得不償失了。

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