漏水糾紛處理及法律問題

上下樓漏水權責歸屬

◎ 協調抓漏事宜
1 大樓住宅找管委會調停
發生漏水狀況時，新大樓一般設有管委會，可以依照「公寓管理條例」，請主委代為調停。

2 公寓住宅鄰居須配合處理
若是老公寓，少了第三方（管委會）的調停，就得親自與鄰居住戶交涉，根據「公寓管理條例」，對方必須配合處理。面對難以溝通的鄰居，可蒐集損失證明，例如地板因為泡水而衍生的翻修費用，可先預估好所需金額，同時拍照記錄毀損處的狀況，以具體舉證申請理賠。

3 鄰居擺爛只能對簿公堂
如果鄰居拒不出面處理，可以訴諸法院，但通常法院會請受害者先墊付鑑定費用，等待法官裁定後，確認是鄰居漏水導致，才能申請代墊費用。只是鑑定費用高昂，建議雙方私下和解。

◎ 賠償金事宜
1 屋主依損失提證明
由屋主依據漏水造成的實物損失提出證明和賠償金額。

2 有爭執可由法院裁定
若有爭執，屬於民事訴訟，可由法院代為裁定。

◎ 公共區域漏水權責歸屬
1 找管委會出面調停
如果有管委會，由住戶告知管委會，由管委會處理。

2 無管委會住戶共同承擔
若無管委會，若是樓梯間的公共區域，由住戶共同承擔。若是頂樓加蓋處，且已由頂樓住戶侵佔，依照「漠視分管契約」，當由頂樓住戶承擔修復費用。

購屋漏水權責糾紛

◎ 入住後漏水權責劃分與費用賠償
1 入住是否滿半年是判斷關鍵
法律對於「漏水」的定義，通常以雙方舉證為主，而漏水的權責劃分，則與入住時間為重要參考點。例如新住戶入住未滿半年就發現漏水，需請前屋主提出交屋時無漏水的確實證明，確認交屋時房屋無任何漏水瑕疵，漏水狀況可能是新住戶入住後造成，得自負損失。若前屋主提不出舉證，代表可能有隱瞞之責，必須加以賠償。

2 入住超過半年通常由現任屋主承擔
若是入住超過半年才發生漏水，那麼責任歸屬傾向在現任屋主身上。因為或許是現任屋主使用不當，或管線老舊產生破裂，剛好產生狀況。而前屋主交屋到現任屋主入住後已經過了半年以上，代表前屋主交屋時的確沒有隱蓋事實，除非現任屋主能提出充分的舉證，否則漏水的責任歸屬會是由現任屋主承擔。

◎ 購屋的漏水糾紛該如何避免
1 要求屋主提供無漏水證明
建議購屋前最好多探訪幾次，觀察屋內是否有漏水，並請屋主提出證明，或是在買賣合約內註明。

2 事先了解大樓管委會運作
購屋前最好打聽清楚公寓的管委會運作狀況，以及公寓發生糾紛時的處理態度。

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