買預售屋的 9 大注意事項！首購族買預售屋要問什麼？建商選擇、實價登錄、代銷提問，購屋小白一次搞懂

「預售屋」是指將還沒完工的房子就做預先銷售的動作，從簽約到完工通常約 2-5 年不等，因此頭期款也可以慢慢支付，和購買新成屋一次要拿出房價的 20-30% 頭期款來看，預售屋所需的自備款相對少，也成為房仲市場中首購族、換屋族和小資族的首選商品。但買預售屋同時也隱藏著許多風險，本篇整理了買預售屋必知的六大重點，要問什麼、實價登錄價格、代銷問預算等各種問題，提供給購屋小白買房資訊基本盤！

Q1：預售屋建案地點在哪裡？

許多預售屋的接待中心和建案位置在不同地點，要特別注意「建案基地位置」，以免買到與理想地點不符合的建案。

Q2：預售屋建案哪些項目很重要？

① 梯戶比
在購買預售屋時不管是詢問代銷、或是參考樓層平面圖時，要特別注意一層有幾戶、配有幾部電梯，也就是所謂的「梯戶比」。最理想的梯戶比為1:4（一部電梯對四戶），若一層戶數過多電梯過少，那使用上就會造成很多不便利，高樓層住戶影響會更大。

② 公設比
公設有氛圍「娛樂公設」和「必要公設」，一般民眾多半知道像是閱覽室、健身房、KTV等歸類在娛樂公設，但其實像一樓大廳、逃生梯、停車坡道、車道、消防空間等等必要公設是很容易被忽略的，都會算在你支付的房價比例中。新的住宅公設比多半落在30%以上，在挑選時要特別注重兩種公設的合理性。

③ 排氣問題
大部分的屋主都不知道預售屋大樓的排氣問題，等入住之後才發現一家炒菜萬家香、鄰居的二手菸總飄到我家！建議在詢聞時時要注意預售屋有沒有設計「單層排氣」或「單戶排氣」，或許老公寓或中古屋都是共用排氣管線，但「單層排氣」應該要是現代住宅的標準配備了。

Q3：首購族要問代銷什麼問題？

① 建案房型
有時候在網站上看到的格局圖未必是經過即時更新的，最好到現場詢問代銷或服務人員，索取最正確的平面圖。

② 單坪價格
建商在訂房屋價格時通常會考慮到土地成本、營造成本、建商利潤等等，建議消費者從實價登錄網站上多看資訊，也與周邊鄰近的建案做比較。

③ 交屋日期
近年來有許多預售屋工程延宕或根本停滯的新聞，因此在買預售屋前要先確認完工日與交屋日，也要特別注意合約與銷售人員口頭上講的日期是否一致，以及工期超過違約時的補償條件。疫情前預售屋約2-3年可交屋，疫情後有稍微延長，但建議還是不要購買工期超過5年的預售屋，風險過大對消費者沒有保障。

④ 樓層平面圖、格局圖、傢配圖
看房時前最好先掌握房屋的基本平面圖資訊，可以細看大樓出入口、車道位置、戶數、排列方式、樑柱位置等等…另外，有些建商會附設的衛浴設備、除電設備或沙發等等家具，也都要確認過是否如實，有時候平面圖沒有按照比例繪製，導致原本配置的傢俱根本放不下，只能用別的商品替代。

⑤ 房屋朝向與座向
以台灣來說，朝西＝西曬（較熱）、朝北＝吹北風（較冷）。雖然公認最好的座向為座東北朝西南，但也要考慮周邊的建築物，以及預售屋與其他大樓的棟距來判斷。

Q4：實價登錄有參考價值嗎？

民眾走進預售屋接待中心時，一定會被問到「預算多少？」，要避免被不合理的開價騙，建議先參考實價登錄的房屋價格，讓您在開價和議價時心裡有個合理的底，不會因為說得預算太少被冷漠對待，或者預算開太高被當肥羊宰。

Q5：進入接待中心要注意哪些地方？

通常進到預售屋接待中心，會看到建築外觀、附近相關公設與街景圖模型，但這個看似厲害的模型通常是「僅供參考」，一般而言僅有建築外觀具備參考價值，而鄰近的學校、醫院等周邊公共設施在模型上距離看起來很短，但實際用google map查詢可不一定。針對附近的街道也可詢問代銷是否有垃圾回收廠、基地台、公廟等會影響居住品質的設施，避免買了之後才來懊悔。

Q6：參觀樣品屋要注意什麼？

① 格局與空間
預售屋內的樣品屋也是「僅供參考」，主要把重點放在格局和空間大小，也要詢問銷售人員樣品屋的空間大小是否和實體屋一樣。因為樣品屋經過裝飾，許多樑柱、格局問題可能被修飾過，這些都可以對照平面圖與銷售人員一一做確認。建議也記得帶量尺自己做尺寸紀錄，若沒有的話也可以用地磚大約推算，目測坪數大小。

② 房屋總價包含的項目
參觀預售屋的樣品屋，都會佈置得跟新家一樣，各種電器一應俱全，但樣品屋中約70%的家具和家電是不包含在房屋總價裡的，多半要透過加購服務才能獲得。而通常會配置的地板、廚具流理台、衛浴設備等等，也要特別注意是否為同一個廠牌，要注意在合約上是否註明，有些會因為利潤影響列但書，以「同級品」替換，就要看屋主能不能接受。

Q7：OO萬輕鬆買房是真的嗎？

網路廣告常見的「自備OO萬輕鬆買房！」是一個很大的誤導，所指的OO可能只是第一步驟的簽約金＋訂金而已喔！一般來說購買預售屋付款上的流程約如下：

① 預售屋頭期款（簽約金＋訂金）─── 約房屋總價的10-15%。
確認房屋總價後訂金依照不同建商而定，通常為10-20萬，有些會用總價%計算，多半為5%左右；簽約金也是依照不同建商規範，通常為房屋總價的10-15%。
② 預售屋工程款（開工＋工程費用）───約房屋總價5%
有些預售屋是先約當下已經動工，那很快會付到工程款，有些則是簽約後一年才開始動工，屋主要特別注意。也要考慮到是否有進行客變，有的話會有額外費用產生喔！

③ 暫收款（過戶、稅費）───不列入房屋總價
房屋除了售價之外也會有額外稅費，因此建商在交屋過戶前會預先收20-30萬的暫收款，用來處理契稅、印花稅、帶書費用、土地跟建物登記謄本等等，要記得預先詢問、以及和建商索取相關費用明細。
④ 交屋尾款（驗屋無誤後繳納）───約房屋總價5%
預售屋完工後，屋主進行驗屋完成須交付交屋尾款5%（內政部規定），但驗收時發現有問題，須先請廠商處理完畢再支付尾款唷！
＊驗屋時除了自己驗，也可以透過第三方專業驗屋公司檢驗，費用通常依坪數而定，修繕後也可以請驗屋公司複檢，或者委託裝潢的設計公司協助。
⑤ 銀行貸款（通常比中古屋貸款成數高）───約7.5-8.5成
通常建商會和特定銀行談，所以申貸成數可能會比一般銀行好，但也可以選擇與自己長期往來且信任的銀行進行洽談。另外，2023年8月1日由行政院通過財政部的「青年首購方案」也針對年輕族群買房有不錯的優惠。

Q8：預售屋付不出來怎麼辦？

若預售屋貸款繳到一半繳不出來，那建商可以沒收最高15%價金。也就是市場俗稱的建商「養、套、殺」。屋主購買時要確認自己經濟能力是否能負擔。

Q9：買預售屋建商怎麼選？

挑選時常見的建商品牌雖然不一定完美，但至少不用擔心會倒閉，其他地方建商也要多看看其建案以及評價，最忌諱買「一案建商」，倒閉風險高且未來後續修繕求償無門。