危老重建條件有哪些？危老屋重建3大獎勵、申請期限一次看！

如果要說台灣房地產這一兩年來最熱門的關鍵字，「危老重建」絕對是榜上有名！在許多民眾都一頭熱栽入危老重建和都市更新時，首先要認識實施危老重建有哪些條件？大家在講的是哪些獎勵機制？申請程序應如何進行？又需要注意哪些事項呢？正在籌備危老重建的屋主和地主們，趕快把握時間了解危老條例中的各項細節吧！

►以下設計師案例圖僅為高齡老屋素材，並非危老改建後的圖素

一、危老重建的定義和背景為何？

根據統計數據顯示，目前台灣有近 400 萬住宅已超過 30 年歷史，其中高達 40% 的建築物存在補強或重建的必要。為了保障國民的生命和財產安全，內政部於民國 106 年頒布了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，俗稱「危老重建條例」。

二、什麼樣的建築物符合危老條例重建資格？

根據台北市建築管理工程處資訊，危老條例適用對象須符合以下三點：
1.建物價值：
．建築基地位在「都市計畫範圍內」
．不是歷史建築物，不具文化歷史紀念藝術價值須保存

2.危險程度：
．經結構安全未達最低等級
．或是經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除的危樓，ex：海砂屋、震損屋。

3.老舊程度：
．屋齡 30 年以上無電梯，耐震能評估未達一定標準者
．屋齡 30 年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者。

三、危老條例的特色為何？

．流程相對於都市更新簡單
．小面積也能申請危老重建
．需要所有權人 100% 同意才能執行

四、危老重建有申請期限嗎？

申請期限是危老條例發布後的 10 年內，也就是至民國 116 年 5 月 31 日前都可以申請危老重建。

五、危老獎勵有哪些？

危老重建獎勵有 3 種，分別為「容積獎勵」、「放寬建蔽率及高度限制」，以及「減免稅負」

（一）容積獎勵  
1. 危老容積獎勵：
種類A.－原建築容積 > 基準容積，獎勵上限＝原建築容積的1.15倍
種類B.－原建築容積 < 基準容積，獎勵上限＝基準容積的1.13倍
種類C.－原建築容積 < 基準容積，且申請「時程＋基地規模」獎勵，獎勵上限＝基準容積的1.4倍

2. 危老基地規模獎勵：
新制規定了未來五年的「時程獎勵」將以 8%、6%、4%、2%、1%方式逐年遞減（2023年5月12日起調降2%）。同時還新增「基地規模」的容積獎勵，重建面積達 200 平方公尺，可獲得 2% 容積獎勵，面積每增加 100 平方公尺就再給予 0.5% 容積獎勵。
＊特別注意：「時程+基地規模」的容積獎勵合計不得超過 10 ％

►容積獎勵中還包含了各種獎勵細則，以下整理其中細項供網友參考：
．原建築容積大於基準容積：10%
．符合危老條例適用資格：6 ~ 10%
．重建計畫範圍內基地面積未達200m²者：2%
．基地退縮：8 ~ 10%
．耐震設計：2 ~ 10%
．智慧建築標章等級：2 ~ 10%
．綠建築標章等級：2 ~ 10%
．無障礙環境評估等級：3 ~ 5%
．協助取得開闢公共設施用地：5%
＊特別注意：上述危老容積獎勵中總和上限為30%，在規劃申請時不用全部都靠慮進去。

（二）放寬建蔽率及高度限制：
建蔽率指的是建築面積占基地面積的百分比，建蔽率越高，表示基地的空地越小，放寬建蔽率和高度的限制，代表民眾有更多元的選擇自己未來新家的樣貌！

＊特別注意：詳細該如何放寬，將交由地方主管機關另訂標準，只需要注意不能超過原本的建蔽率即可。

（三）減免稅負：
．重建期間免繳地價稅、房屋稅
．重建後 2 年內，地價稅、房屋稅可享減半優惠
．重建後沒有移轉所有權者，稅負減半優惠得延長最多 10 年，共計最長 12 年

六、危老和都更差在哪？

「都更條例」主要也是因應居住安全而生，將這些風險較高的老舊建築拆掉重建，達成更符合目前都市生活機能及安全的建築。但與「危老條例」相比還是有以下條件的差異：

1.基地面積差異
要申請都更至少要 1000 平方公尺（300坪）以上，危老重建則沒有限制。

2.流程差異
都市更新流程較危老重建繁瑣，需要召開公聽會、聽證會或說明會等；都市更新的計畫書還需要估價師、建築師參與，時程也會拖的比較長。

3.容積獎勵上限差異
都市更新容積獎勵上限為 1.5 倍法定容積，或 0.3 倍法定容積＋原建築物容積。
危老重建容積獎勵上限為 1.3 倍法定容積，或 1.15 倍原建築物之容積獎勵。

4.稅負減免差異
土地增值稅、契稅方面：危老重建沒有提供減免項目，都市更新則依照情況提供不同減免方式。
地價稅、房屋稅方面：都市更新和危老重建都是完成後減半徵收2年，但危老重建在減半期間「沒有轉移所有權者」，最多可延長10年。

七、危老重建有哪些要注意？

1.重建費用
即便政府有提供貸款、補助等配套措施，但危老重建對住戶和地主來說依然會需要付出一比不小的開銷。

2.百分百同意
危老重建需要住戶100% 同意，相對於都市更新門檻更高。

3.公設比
危老重建有容積獎勵，但若是申請的基地面積不夠大，那公設比相對會提高。