危老重建是什麼？申請資格、獎勵內容、注意事項，三大重點一次看懂

「危老重建」為近年台灣房地產市場的熱門關鍵字，政府為鼓勵歷史悠久、有安全隱憂的老屋進行重建，提供容積獎勵、減免稅務等優惠措施，申請和核准件數逐年飆升。究竟家中的老房子是否符合申請資格？設計家Searchome整理危老建築的重建資格、申請程序流程、注意事項，帶你一次了解危老重建的細節。

根據統計，目前台灣有近 400 萬的住宅屋齡已超過 30 年，其中更有高 40% 的建築物有安全疑慮，須再補強和重建。在這樣的背景下，為了保障國民生命和財產安全，內政部於民國 106 年頒布「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，俗稱「危老重建條例」。

什麼建築符合危老重建資格？位於都市計畫區、危險、老舊

危老重建條例中，規定適用對象須符合以下三點：第一是位於都市計畫地區，且非政府指定的古蹟或歷史建築；第二是危險程度高，經結構安全性能評估結果未達最低等級的建築，或或像海砂屋、震損屋等經主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除的危樓。

第三則是老舊程度高，屋齡 30 年以上，無電梯，耐震能評估未達標準的建築；或屋齡 30 年以上，有電梯，經耐震能力評估未達標準的建築，且詳細評估判定改善不具效益的建築。

危老重建的獎勵和特色？3 種獎勵＋小面積也可申請

若符合危老重建資格，政府則提供三種獎勵，分別為「容積獎勵」、「放寬建蔽率及高度限制」，以及「減免地價稅、房屋稅」。申請流程相對簡單，小面積也能申請危老重建；但注意需要所有權人 100% 同意才能執行，也就是同一棟大樓中的所有住戶同意才可提出申請。此外，需要注意的是，申請期限是危老條例發布後的 10 年內，也就是至民國 116 年 5 月 31 日前申請截止。

危老重建和都市更新的差異？基地面積、流程、獎勵上線、稅賦減免

危老重建常被拿來和都市更新比較，同樣為拆除風險較高的老舊建築再重建，仍有以下四大差異：第一是基地面積，都更的基地面積較大，至少需要 1000 平方公尺（300 坪）以上才能申請，危老重建則沒有限制，任何面積皆可申請，合併鄰地申請還有獎勵，但面積不得超過危老建築面積，且最高以 1000 平方公尺為限。

第二是流程差異，都市更新流程較危老重建繁瑣，需要召開公聽會、聽證會或說明會等；都市更新的計畫書還需要估價師、建築師參與，時程較長。危老重建則提出申請，經地方政府審查即可，流程快速。

第三為容積獎勵上限差異，都市更新容積獎勵上限為 1.5 倍法定容積，或 0.3 倍法定容積加上原建築物容積。危老重建容積獎勵上限為 1.3 倍法定容積，或 1.15 倍原建築物之容積獎勵。

第四為稅負減免差異，針對土地增值稅、契稅，危老重建沒有提供減免項目，都市更新則依照情況提供不同減免方式。至於地價稅、房屋稅，都市更新和危老重建都是完成後享減半優惠 2 年；危老重建若在減半期間「沒有轉移所有權者」，稅務減半優惠最多可再延長 10 年，共計最多 12 年。

最後，設計家提醒，即使政府提供貸款、補助等配套措施，但危老重建對住戶和地主而言，仍需負擔一筆不小的開銷。此外，還需注意公設比的問題，危老重建雖有容積獎勵，但若是申請的基地面積不夠大，建築中的公設比會因此相對提高。