買屋理財法規

買屋理財法規 0
1. 「新制預售屋買賣定型化契約」2010年5月如期上路 0 2. 節稅買屋6妙法 0 3. ５大法寶 教你省錢買屋 0

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在買賣房子之前，你對房地產的法規了解多少呢？知道買賣房子除了一般流程外，還有什麼法規必須留意的呢？這裡收納有關買房子的相關法規規定，以及買賣房子相關的稅金問題，讓你清楚知道，以免不小心落入買賣房子的陷阱裡！！

「新制預售屋買賣定型化契約」2010年5月如期上路

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資料來源:內政部網址[1]

為宣導2010年5月1日上路之「新制預售屋買賣定型化契約」，內政部4/28邀請相關部會、建商及代銷業者，以及地方政府召開說明會。會後，主持人內政部常務次長林慈玲表示，在長達五個多小時的熱烈討論後，業者應會願意配合新制。她說，藉由此次座談會加強與業者溝通，落實預售屋買賣契約書之內容，不僅符合買賣雙方誠實信用及平等互惠原則，更有助於促進公平交易，確保消費者權益。

林次長也承諾，內政部將會針對業者反映非涉及本次修正之相關事項，諸如主要建材之定義、貸款不足約定處理方式等，做成正式會議紀錄，並請相關單位研處。

林次長說，此次說明會宣導內容主要有消費者保護法與不動產交易安全，不動產廣告案件之處理，以及預售屋定價及新制買賣定型化契約等三項議題。

林次長表示，三項討論議題中，尤以預售屋定價及新制買賣定型化契約的討論最為熱烈。內政部也藉此機會說明新制定型化契約內容，包括增訂契約審閱期不得少於 5日、明訂主建物、附屬建物及共有部分應分別列明面積及售價；增訂主建物面積占本房屋登記總面積之比例；「房屋面積誤差在百分之一以內互不找補」，修正為「有誤差就互相找補」；以及買方遲延利息「萬分之五單利計算」，調降為「萬分之二單利計算」。

至於業者希望行政機關以行政指導方式訂定主建物、附屬建物及共有部分之計價參考標準，林次長則回應，基於各類建築態樣、區段以及建材的不同，行政部門並不宜訂定參考標準，建議宜由業者針對建築成本計算後分別標價。

在消費者保護法相關規定中，討論的面向也很廣，包括法律依據、審閱期間、廣告內容真實義務、契約總價、逾期付款處理方式、共有部分點交、賣方瑕疵擔保責任、違約處罰、消費資訊公開等。林次長說，消費者保護法主要由消保會負責對業者進行解釋與說明。

至於「不動產誇大不實廣告案件之處理」，討論內容則涵蓋各種不實廣告違法類型、樣態說明，由公平會負責向業者說明如何避免誇大文宣及廣告之相關措施，以及公平交易法、土地使用管理與建築管理相關法令規定等。

節稅買屋6妙法

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文／ 紀麗君

一旦晉升有殼階級，與房屋相關的「稅」隨之而來，從買屋時要繳的契稅，每年固定要繳的房屋稅、地價稅，賣房子要支付的土地增值稅、財產交易所得稅，以及重購自用住宅時的退稅申請，有意贈與房子給子女時的贈與稅，都如影隨形，跟定有殼蝸牛，納稅人要善用節稅管道，減輕有殼蝸牛肩上重擔。

妙法1　重購自用住宅可退稅

換屋族要注意，無論是「先買後賣」或「先賣後買」，只要在2年內處理產權移轉過戶，就可將已經繳出去的土地增值稅，及財產交易所得稅退回來，納稅人不要讓自己的權利睡著了。

依國稅局規定，屋主在賣屋時，必須先繳一筆土地增值稅，來年，則要針對己出售的房屋，申報財產交易所得，併入個人綜合所得稅，繳交財產交易所得稅；一般人只會注意到土地增值稅，大都忽略了國稅局針對「地上物」還要課徵一筆財產交易所得稅。

國稅局同意「重購自用住宅」可以退稅，立足點在於「自用住宅」，所以，屋主必須證明已出售的房子是自用住宅，才符合退稅條件，許多人買了新房子，就急著把戶藉遷到新房子，舊房子突然變成空戶，在戶藉上無法證明「自用住宅」，就無法退稅。

屋主要注意，至少本人、配偶，或直系親屬，其中一人的戶藉仍保留在已出售的房屋的戶藉內，才能證明重購自用住宅；此外，2年內尚未出售的舊屋，也不能出租，或作為營利事業使用，否則，都無法辦理重購自用住宅退稅。

妙法2　保留購屋單據 免課財產交易所得稅

好不容易買到房子，大多數人忙著裝潢、搬家，忘了保留購屋時的各項單據證明，舉凡：買賣房屋契約價金、房屋內外管線裝設費用、天然瓦斯裝設費用，甚至是委託房屋仲介公司介紹房子，所支付的仲介費用，收集好所有購屋單據，未來，將成為申報財產交易所得的證明，如果能證明賣房子賠錢，政府沒有理由課徵財產交易所得稅。

售屋價格通常比當初的購屋價格高，所以，國稅局大致認定，「財產交易」會有所得，大都會針對房屋的公告現值，依各地區不同的稅率（約8％～20％），直接課徵財產交易所得稅，如果納稅人無法提出證明，即使賣房子賠錢，財產交易稅照課不誤。

實際上，也有人賠錢賣房子，或者賣屋所得不到房屋公告現值的10％，只要能提出證明文件，國稅局會依照納稅人提出的購屋成本單據，依事實課稅。

納稅人所提出的單據，除了買屋當時的各項契約、單據外，在持有房屋期間，有關房屋修繕費用，如更換水、電管線的費用（裝潢費不符申請條件），屬於必要支出，也因為管線更換，而提升房價，也可以將修繕單據保留下來，在申報時交由國稅局審核，為自己爭取最大的權益。

妙法3　變更稅地種類省房屋稅

一旦成為有殼階級，每年就要繳交房屋稅與地價稅。4月份開徵的房屋稅，由於稅額較高，採取隨時變更的方式，只要房屋一變更使用，屋主應及時變稅地種類（住家用、住商兩用、營業用），避免繳交過高的稅率。

影響房屋稅、地價稅高低的關鍵，在於房屋現值以及地價高低，一般而言，鋼骨結構的大廈比鋼筋混泥土建築要值錢，而且愈高的大樓，因為造價高昂，所以相對房屋稅、地價稅都比低樓層的房子貴，因此，民眾經常發現，明明只隔一條街，但是樓層逾20樓的大華廈，房屋稅就是比隔街12層樓貴上一階。

至於老式4、5層樓公寓，隨著使用年限增長，稅捐稽徵處每年會?酌給予1％左右的折舊率，少收一點點房屋稅，尤其是沒有電梯的老公寓，一般而言，1樓 的房價最值錢，所以房屋稅也最貴，至於2～5樓，隨著爬樓梯的辛苦程度，每往上爬一層，房屋稅收遞減1成左右，以聊表對屋主的心意，而爬得愈高，房屋稅也愈便宜。

妙法4　自用住宅的地價稅較低

房屋稅與地價稅，是每個房屋所有人每年必須繳給政府的稅捐，屋主必須注意「看」房屋稅與地價稅單上，「稅地」種類，以11月開徵的地價稅為例，若是自用住宅，地價稅只有地價的0.2％，一般住宅則高達1％，差距高達5倍，屋主千萬不要讓自己的權益睡著了，明明是自用住宅，卻平白多繳了5倍的一般住宅地價稅。

各縣市稅損稽徵處通常在11月初，將地價稅單寄發給房屋所有人，屋主在收到稅單時，除了要看自己的房子究竟要繳多少地價稅外，也應該仔細看看你的稅地種類，稅地種類分為一般土地、自用住宅用地、工業用地，以及公共設施保留地，對於一般民眾而言，大都是自用住宅用地，或是一般土地。

值得注意的是，建設公司在申請建造時，通常將房屋稅地種類劃分為一般土地，當建設公司將房屋賣給屋主時，房屋的稅地種類，依然是「一般土地」，適用1％ 地價稅，如果屋主並沒有作為商業使用，或出租出去，而是作為自用住宅使用，地價稅並不會自動改為.0.2％自用住宅稅率，稅損單位依然延用建設公司申請的一般土地，對屋主課徵1％稅率。

這個時候，屋主必須自已跑一趟稅損稽徵處，將稅地種類更改為自用住宅，才能降至地價稅率至0.2％，如果屋主沒有更改稅地種類，等於是放棄自己的權利，不要奢望稅捐單位會主動幫你降稅。

依稅法規定，繳稅義務人只要在地價稅開徵前40天（9月21日前），前往房屋所在地稅捐稽徵處變更稅地種類，將一般土地，更改為自用住宅，就可以適用0.2％稅率，納稅人不要讓自己的權利睡著了，平白多繳5倍稅款。

妙法5　父母贈屋 善用免稅額

父母若有意買房子給子女，為避免被課徵贈與稅，必須提早規劃，善用每年贈與222萬元(父母各111萬元)免稅的優惠，順利贈屋給子女。

以一棟600萬元的房子為例，父母只要連續贈與3年，就可以成功贈與給子女666萬元，等於子女用自己的錢買屋，沒有贈與稅的問題。

除了每年111萬元免稅額之外，依遺產贈與稅法第27條第7款規定，父母於子女婚嫁時所贈與的財物，總金額不超過100萬元，不計入贈與總額。所以，父母可以在子女婚嫁時，再增加200萬元（父母各100萬元）的免稅額度。

也就是說，在子女婚嫁當年，父母總共可贈與給子女422萬元（222萬元加200萬元），在物價與房價齊揚的時候，及早完成贈屋動作，以免追不上房價上揚的走勢。

妙法6　跨年贈與 節省贈與稅

至於有意將現有不動產贈與給子女的父母，則可以運用跨年的時機，先贈與土地，再贈地上物房屋，將房價總額切割，來減輕贈與稅額。

贈與稅的課稅依據，是由每年的1月1日起至12月31日止，有意將房屋贈與給子女的父母，可以在12月31日之前先贈與土地；跨年1月1日再贈與房屋，雖然贈與時間幾乎接連辦理，但由於跨年，因此分開計算贈與稅。

12月31日以前依前一年課徵贈與稅，由於總金額被切割分開，成功避開高稅率；至於1月1日贈與的地上物，則依當年的贈與金額課稅，由於課稅金額切割開來，有機會避開高稅率，進而節省贈與稅的負擔。

５大法寶 教你省錢買屋

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文／ 紀麗君

買房子免不了要向銀行貸款，想要借到便宜的房貸，最有效的方法要利用政府補貼的優惠房貸，只要資格符合，不必靠關係，就可以拿到好利率；此外，還是得維持好個人的信用，無論申貸裝潢金   超額貸款，才能爭取到便宜的利率。

法寶1　親友借貸 籌措自備款

在低利率時代，買房子比租房子便宜，但先決條件，必須先籌到自備款，才能用租金來付房貸，擺脫搬家的夢靨。籌自備款的第一考量──找親友借貸，尤其是向父母親借錢付自備款，通常不必付利息，是最省錢的借貸管道；如果找不到親友借貸，也可以運用保單質借的方式，先借一筆資金周轉；再沒辦法，只有靠自己努力賺錢存自備款。

法寶２　信用好、房價高 輕鬆貸不二法門

個人想要拿到好利率，必須維持好信用，從辦信用卡開始，每個月必須按期繳款，不能有遲繳卡費的紀錄；有時透過銀行辦理短期信用貸款，也要維持無逾繳紀錄的好信用，日後，若要透過銀行申貸大筆的房貸資金，銀行查詢個人信用好，才願意提供好的利率給貸款人。此外，選擇地段好身價高的房屋，也是爭取低利房貸的不二法門。

法寶３　重購自用住宅可退稅

為保障自用住宅者的權益，無論是「先買後賣」或「先賣後買」，凡是2年內重購自用住宅，都可以將已經繳出去的土地增值稅與財產交易所得稅退回來；屋主要特別注意，本人、配偶或直系親屬，其中一人的戶藉必須留在已售出的房子內，才符合重購自用住宅的退稅規定，屋主不要急著將全家戶口遷到新購房屋，以免錯失退稅權利。

法寶４　政府補貼修繕貸款最便宜

買房子免不了要裝潢，許多人支付完購屋款之後，才發現沒有錢裝潢，此時可以尋求原房貸銀行，再加貸一筆裝潢金，通常房貸銀行不會拒絕房貸客戶的要求，基本上，只要貸款成數未超過房屋總價的8成，即可依房貸利率貸到裝潢金。想要更便宜的裝潢貸款，可以尋求政府補貼修繕貸款，只要符合貸款申請資格者，即可申請。

法寶５　努力攢錢　提早還款

在房貸前幾年，是繳交利息的高峰，購屋者向銀行貸款買房子，若想具體省掉利息負擔，最好在貸款前幾年，努力購錢還本金，唯有本金降低，房貸利息才會減少；如果房貸已繳了7～8年以上，銀行該賺的利息已賺得差不多了，每個月繳的房貸，大部分都在還本金，在這個階段，如果能找到比房貸利率高的固定收益的金融商品（如美元定存），倒不急著還清貸款，反而可以利用槓桿操作，賺到利差。