銀行輕鬆貸_10_祕技

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<<上層標籤：房貸理財

人生免不了與銀行打交道，為了自身最高利益考量，應利用每一個與銀行來往的機會，建立優良的信用記錄，按期繳卡費、按期付貸款是基本條件，偶而也要透過銀行投資共同基金，讓銀行賺賺手續費；未來，當你需要大筆資金融通，尤其是買房子的時候，就可以談到較便宜的利息，銀行也比較願意借你較高成數的房貸。

祕技1　信用第一

跟銀行打交道，信用最重要，每個人都知道，「信用愈好，利率愈低」，除了高所得的三師（律師、醫師、會計師），鐵飯碗的軍公教人員，還有業績保障的台灣前100大企業外，一般人想要維持好信用，只有靠平日與銀行打交道時，慢慢建立形象。

最簡單的方式是定期繳信用卡卡費，這是一般人給銀行的第一印象，如果你三不五時遲交卡費，未來，向銀行借上百萬元房貸時，甭想銀行會給你低利優惠；相反地，如果你與銀行往來的記錄良好，多年來每一筆卡費都如期繳納，而且還透過銀行投資共同基金，甚至個人薪資帳戶透過同一家銀行進出，銀行對你瞭若指掌，來年，當你需要向銀行借大筆錢時，雙方也比較好談條件，無形中，為自己奠定良好信用，也為自己節省可觀的利息支出。

祕技2　地段好貸得高

買房子的最大訣竅－地段、地段、地段。位於好地段的房子，具有增值潛力，即使市場不景氣時，還有抗跌的優勢，由於地段好、身價高，在銀行眼裏也是受歡迎的不動產抵押良品。

通常銀行在核定房貸申請案時，會先請不動產鑑價公司先鑑定房屋的價值（估價），好的房價當然可以貸到好的貸款成數，貸款利率相對也比較優惠；以位於台北市大安區內的房子為例，由於漲勢未停，原先估計貸款8成，也許過沒幾個月，房價又上漲2成，若以市價估計，原本貸款成數已不足8成。

而且，地段好的房屋，變現容易，對銀行而言，永遠不必擔心抵押品賣不出去，身價高的房子等同於銀行本金的保證，而且不斷增值，還會增加銀行獲利機會，自然是銀行心目中的最佳客戶，房貸利率相對也比較優惠。

相反的，如果是位偏僻地區或山坡地的房價，由於競逐者少，變現相對不容易，增值潛力也不如都會區，所以，無論在貸款成數或房貸利率都比較差。

祕技3　善選銀行

一般人總以為，存錢怕被倒，一定要擅選銀行；至於借錢沒有被倒的危險，不需要考量太多。

其實不然，以政府提供的優惠房貸為例，依規定，只要中央銀行發布降息訊息，銀行應該同步將房貸利率降低才對；可是，有許多銀行蓄意欺負房貸客戶，以「中央銀行的公文尚未送到」為藉口，不肯「同步」降房貸利息。

相反的，一旦央行發布升息的訊息，房貸銀行立即調漲房貸利息，這些銀行的行徑已違反銀行「信用」宗旨，但他們卻吃定房貸客戶不會因為區區幾十元、幾百元利息來告銀行，所以膽大妄為，民眾在選擇銀行時，必須打聽清楚，以免一再被銀行占便宜。

祕技4　先還息後還本

房貸期限長達20年，對於資金較緊的房貸戶，銀行通常會提供「先還息後還本」的搭配方案，由客戶自行選擇使用，一般先還息後還本的寬期限為2年，在貸款前2年，無論房貸金額，都可以先還息後還本。

這對於年輕夫婦相當實用，尤其是剛成家的年輕夫妻，很可能即將有小寶寶，家用較緊湊，善用先還息後還本的優惠條件，較可靈活調度家用，有效減輕成家的壓力。

祕技5　善用寬限期

不僅是新申辦房貸的客戶可以要求先還息後還本，對於所有房貸客戶，都可以與銀行商量延長先還息後還本的寬限期，這幾年鬧得很嚴重的卡債族事件，當個人經濟陷入危機時，都可以與銀行商量延長還款限期。

對銀行來說，只要借款人有誠意還錢，什麼條件都好談，銀行借錢作生意，目的就在賺利息，只要借款人願意還利息，延長寬限期並不是問題；此外，也有部分投資人善用不動產借款投資，也都會使用還息不還本的寬限期，來降低資金壓力。

祕技6　搭配政府優惠房貸

目前政府優惠房貸以青年首購及勞宅貸款較優惠，符合青年首購的買屋人，要把握今年最後一年的時機，趕緊申辦，青年首購保證購屋前7年，貸款年息3％以下，青年首購給予寬限期5年，可以先還息不還本。

祕技7　貸款比率達120％

除了房屋本身之外，有意透過銀行再辦理裝潢貸款的客戶，房貸的貸款比率甚至可以貸到108％～120％的超額貸款。

一般房貸的貸款成數在8成左右，對於信用良好的優質客戶，加上房屋地段好身價高，貸款成數可以衝到9成，這對於自備款不足的客戶而言，非常優惠；除此之外，如果透過同一家銀行申辦裝潢貸款，銀行還有額外加碼，提高貸款成數至108％～120％，購屋族可以善用，有效減輕購屋裝潢壓力。

祕技8　抵利型房貸

對於收入來源��廣的房貸客戶而言，因為每個月的收入不固定，經常會有大筆資金進帳，基於減輕房貸利息考量，可以選擇抵利型房貸，凡是放在房貸同一帳戶內的資金，即可抵掉利息。

比如說房貸金額200萬元，若有一筆100萬元資金入帳，那麼，同時段的房貸利率依100萬元計算（200萬減100萬元），立即減掉一半的房貸利息，房貸客戶也可以藉此靈活調度資金。

祕技9　保險型房貸

所謂保險型房貸，是為「房貸」買一張保���，如果所有人不幸身亡時，這張房貸保險會代為支付房貸，未亡人（妻兒等）不需要為房貸奔波，也免於流落街頭的慘境。

在金融商品愈來愈多元化的趨勢下，房貸戶在選擇房貸銀行前，可以先調查清楚，有此需求的房貸客戶，可以選擇提供此商品的銀行申辦房貸。

祕技10　理財型房貸

因應市場需求，理財型房貸愈來愈風行，有短期資金需求的民眾，可以將已經清償的部分房貸，再借出來使用，隨借隨還還，借款年息約4％～5％，比動輒10％以上的信用貸款便宜，也比20％的現金卡或金融卡借款利率便宜。

如果為「長期」資金需求，還可以向銀行轉為長期房貸，利率依房貸計價，年息更為便宜。