預售屋

預售屋 0	相關案例&文章   Sanwacompany以極簡美學衛浴 實現藝術家的純白優雅居家 預售屋想安裝暖風機可先請建商做變更嗎？
1. 何謂「預售屋」 0 2. 掌握預售屋的裝修時間，節省預算支出 0 3. 買預售屋的3個變更要訣 0 4. 買預售屋裝潢的４要點 0 5. 何謂客變 0 6. 七種常見的客變項目 0 7. 掌握退料訣竅省錢有一套 0 8. 預售屋可進行客變的時間點及項目 0 9. 預售屋裝修步驟及時間點 0 10. 預售屋先行變更省費用 0 11. 預售屋節省裝修費秘訣 0 11.1. 空間設計提案 0 11.2. 建材機能提案 0 11.3. 佈置＆家具提案 0 12. 設計師教你看懂預售屋設計藍圖 0 13. 預售屋的房屋合理尺寸對照表 0 14. 預售屋最好備好資料與設計師做好溝通 0 15. 挑對預售屋，裝修預算少一半 0 16. 掌握預售屋選購10要點 降低風險輕鬆購屋 0 17. 聰明看樣品屋　購買預售屋更理性 0 18. 相關連結 0

<<回上層：屋況

更多預售屋請看設計家[1]

預售屋因為看不到實際成屋的樣子，完全是依照建商幾張精美的平面圖，及附近的環境而決定，但事實上，屋主愈早介入預售屋的空間規劃，相較之下，更能規劃出自己理想的住宅環境！！

何謂「預售屋」

0

簡單來說就是尚未開始建造或是仍在建造中，即開始銷售的房子，通常建商會以樣品屋、模型或圖片、影片等呈現新房屋的樣貌。

對於手邊資金不充裕的人來說，預售屋採取一期一期繳納的方式，可以邊存錢邊繳房貸，不需要一次拿出一大筆錢，但由於沒有看到實品，當然也會有風險，因此建議事前可先多探聽、比較此建商過去建案的品質與聲譽好壞。

掌握預售屋的裝修時間，節省預算支出

0

由於建商是大批興建，當然不可能完全按照屋主的需求去做變更，但有些工程項目還是可以要求建商做變更及替代，所以屋主一定要好好把握，一般建商可預做變更的工程項目如下：

變更1 隔間工程修改

一般隔間材主要分為磚牆隔間、輕鋼架隔間＋灌漿、輕鋼架隔間，屋主可以要求建商更改隔間牆的位置，或不做隔間牆，或隔間牆只做一半，但若加裝隔間牆就要另外付費，費用視隔間材質而定，磚牆隔間較高，輕鋼架隔間較為便宜。預先做好隔間工程修改，不但可以省下拆除費，還省了加裝的隔間費用，至少省下上萬元預算。

變更2　衛浴及廚房空間的移位

除了隔間牆可以要求建商移位外，衛浴及廚房空間也可以請建商先行移位，浴室移位包括了馬桶、浴缸、洗手台的位置及其冷熱水管的更改，馬桶移位地坪還得墊高。而廚房的移位則包含廚具、流理台、設備（如烘碗機、抽油煙機、瓦斯爐）、冷熱水管、排水及瓦斯管線的變更，但這些都必須在地壁磚施工進場前完成，若能事先要求建商移位最少也省下好幾萬。

變更3　水電工程遷移

可以要求建商遷移的水電工程包含了電源插座位置、資訊插座位置、視訊插座位置、燈具出線位置及冷熱水管等，一般水電工程遷移是不需再付費，但若數量超過建商原配置，就需補貼差額。

變更4　消防工程變更

10樓以上樓層需配置消防系統，若隔間更動系統也需調整，此時，也可以要求建商做消防工程的變更如偵煙器、灑水頭的移位。

變更5　建材設備替換

建材包括了廚具、衛浴設備、地材、壁材（指磁磚及油漆）等都可以要求建商更換。但因建商是大量採購，統一發包，所以材料及施工成本皆比市價低2～3成，在建材選退時，無法以門市牌價為準，而除了材料本身可退費外，施工工錢亦可與建商討論退費（如壁地磚貼工），木地板除材質本身外，平鋪與架高亦有單價上的差異。衛浴設備與廚具設備因廠牌型號眾多，可請建商提供廠牌型號，進行訪價再作決定。

買預售屋的3個變更要訣

0

預售屋的隔局如果不符合需求，你可以選擇客變，也就是客戶變更，完成心目中理想的居家。當你在處理客變的問題時，有些事情是要先有一些認知的，這樣才不會措手不及：

1. 預先提出客變

詢問一下工地，何時會灌注至你的樓層，然後最好在兩個月前（或更早）就先提出客變的計劃給工地主任，這樣可以讓他有時間消化你的問題，你也可以有時間針對他的疑問，作出適當的應變及修正。

2. 了解建材樣式

對於建商設定的建材種類及花色都要清楚了解，然後作出取捨，如果能擬出一張清單，那是最好的方式，有助於快速確認客變內容。

3. 決定客變方式

儘早決定是要聘請找設計師還是自己處理，猶豫延遲的結果，往往就是趕不及客變時間，被迫接納建商既定的隔局。

買預售屋裝潢的４要點

0

要點1.一下訂即可找設計師做設計

買預售屋雖然風險大，但付款輕鬆又可以先行變更節省裝修費用，還是有其優點，只是要切記訂下房子就要找設計師，以免錯過了變更的時機。

要點2.要看建商信譽及營造廠口碑

品質方面，一般只注意建商而忽略了營造廠，別忘了房子是營造廠蓋的，除了要看建商的信譽，營造廠的口碑也很重要。

要點3.確實掌握樓高及坪數大小

至於如何避免完工後，空間大小與預期落差太大，要小心不要被放大的樣品屋所惑，要確實知道樓高及坪數大小，還有管道間、樑柱的位置也要弄清楚。

要點4.建商驗收要做好

至於建商所提供的設備及工程，像是對講機、廚房設備、衛浴設備、磁磚地坪、大門的保護工程，一定要確實驗收，要求建商做好，也可省下不少麻煩。

何謂客變

0

所謂的「客變」，就是在所購買的建築物尚未施工完成，或是尚未蓋到所購買的樓層，利用結構體施��的這段期間內，依個人喜好的需求或是設計的建議，就所購買的房子內部之隔間牆、水電位置、裝修建材或設備的先行變更。

七種常見的客變項目

0

1. 隔間變更: 例如想將三房改二房，房間改和室，都要動到隔間牆。

2. 衛浴設備變更: 例如浴室太小想變大，浴缸想改成淋浴都屬之。

3. 廚房變更: 原來配備只是基本，想要加強或提要求都屬之。

4. 陽台變更: 想要增加洗衣槽，或種花排水問題都屬之。

5. 地面材料變更: 除了單純變更地材之外，要特別注意的是，如果已變更隔間位置，那地材記得要跟著新隔間調整。

6. 電路位置變更: 如果隔間已變更，電路也需跟著調整。

7. 水路位置變更: 如果更改了與水有關的位置，水路配置當然也跟著變更。

掌握退料訣竅省錢有一套

0

建商因為是統包不論在工資或建材的價格上都一般市價低，若是退料能拿到的錢遠比市價低，對屋主而言並不划算，哪些東西可以退？哪些東西不要退呢？設計師均建議：

第一、油漆不要退：請建商批好土上好底漆，就算要改顏色也只要一層面漆，絕對比你找設計師重新批土、上漆來得划算。

第二、廚具、衛浴設備不要退：現在建商所提供的廚具及衛浴設備等級都有一定水準，除非真的很不滿意，否則還是儘量不要退。

第三、地磚不要退：現在建商大都提供60×60公分或80×80公分的拋光石英磚，實在不喜歡拋光石英磚，才考慮退料。

預售屋可進行客變的時間點及項目

0

預售屋裝修步驟及時間點

0

預售屋的建商雖然可以配合屋主需求做格局、動線的變更及材質設備的替換，可是若要求的時間不對，建商已完成工程，就無法佔到預售屋省裝修費用的便宜，所以預售屋裝修時間點很重要。

基本上主結構體完成，牆面為粗坯，尚未水泥粉光前，為水電與隔間工程進場施工前的deadline，但因設計師需在施工前一個月備妥平面配置圖與水電配置圖，交與建商工務部進行審查與變更，加上與設計師溝通也需要時間，最好是地下室工程完成時就開始找設計師，最晚也要在下一層樓層開工時，就找到設計師，先做好變更工程，其餘工程在完成交屋驗收後進場即可。

步驟1 初步規劃階段

瞭解空間需求，決定初步平面規劃，越早越好。

步驟2 水電規劃階段

確立平面配置後，確定水電配置。如使用磚牆隔間需在磚牆砌成，水泥粉光前；若使用乾式隔間，需在牆面單面封板後進場。

步驟3 立面圖設計階段

可與設計師討論壁面材質選配，並考慮欲退建材數量及單��，而這可在建商準備交屋前決定。

步驟4 交屋驗收階段

請設計師在交屋時，會同建商進行驗收動作，如欲鋪設木地板區域，需注意地坪的水平、浴室壁面及地面的防水工程是否做好、馬桶與地面排水是否暢通、鋁門窗防水及隔音是否有缺失。

預售屋先行變更省費用

0

預售屋雖然較無法如新成屋有眼見為憑的真實感，但預售屋在裝修上有著新成屋所沒有的優勢，預售屋透過建商進行客戶變更，可省下格局變更所花的水電管路移位費用，加上建材、設備都是新的，預算建議放在木作收納上。

預售屋節省裝修費秘訣

0

預售屋是所有屋型中最能節省預算的空間，因為預售屋只完成圖面規劃還未真正進行施工，一般建商都會給予屋主變更的機會，不要小看這變更，格局變更不只是隔間牆而已，連水電位置都會跟著遷移，最少也省下10幾萬。且預售屋的頭期款是因工程進度繳交，不必一次拿出大筆錢，唯一要考量的是買預售屋還是有其風險。

空間＆設計提案

0

要訣1　掌握時間變更格局

隔間的變更是預售屋最大優勢，可以先請建商依實際需求，先行進行格局的變更，不過要提醒屋主，變更是有期限的，簽約時最好先詢問好變更時間及可變更項目，以免錯過時間。

要訣2　變更空間屬性

若不需要變更格局，但希望調整空間屬性，也可以請建商先行調整，最常見的例子是把不用的臥房改為書房，可請建商少做一道牆，日後再裝上玻璃隔間，不但可省打牆費用，還可放大空間更具設計感。

要訣3　單獨請設計師規劃平面設計圖

若自己也不知道該如何變更格局，可以請設計師只規劃平面，以論張計酬的方式，減少設計支出，但一樣能得到符合需求的格局動線。

要訣4　統一變更節省預算

這一類很適合屋主結合在一起指定建商團體採購，像是屋主可以串連要求建商更換某一廠牌的衛浴設備，再由建商發包也會比較便宜。

建材＆機能提案

0

要訣5　依風格喜好選擇建材

現在的建商多不會只提供一種建材供屋主選擇，有些建商會提供同款不同顏色的建材讓屋主挑選，建議最好先決定好空間風格及喜好，再進行挑選。

要訣6　避免退掉建商所提供的建材

建商因為是統包所以不論工資或建材在價格預算上都比一般市價低，若是屋主要退料建商也都依成本退還價格，所能拿到錢絕對比市價低，對屋主很不划算，除非很不喜歡，最好要避免退料。

要訣7　多採用建商提供的地材及設備

其實現在的建商所提供的廚具及衛浴設備的等級都有一定的水準，可以善加運用，此外，建商多提供60×60公分或80×80公分的拋光石英磚，品質都不差，建議最好不要更換。

佈置＆家具提案

0

要訣8　善用建商便宜工資

一般建商都會將牆壁披土再上好底漆交屋，若實在不喜歡壁面的色彩，也千萬不要退掉粉刷工程，若重新找工人粉刷、披土所花的費用絕對比較高，可以善用建商的便宜工資，請工人依自己喜歡的顏色上漆，就算要加費用也不會太多。

要訣9　多用活動家具

預售屋的屋況新，且事前又已請建商變更過格局及水電位置，就不需要花太多錢在裝修上，有些機能如收納等就可以用活動性家具代替。

要訣10　選擇風格主題購買家具

預算少、屋況新，家具就成了重點花費，若希望空間設計風格看起來整體，在挑選家具時不妨設定主題進行採購。

設計師教你看懂預售屋設計藍圖

0

一般來說，房屋銷售的宣傳單上，都會印上銷售樓層的平面圖，上面畫著配置好的家具，告訴你，這��是客廳、沙發可以這樣放、那裡是飯廳、餐桌可以那樣放，本來可能是很小的坪數，看起來卻感覺十分寬敞。其實，很多宣傳單上的圖面，都是有玄機的。因為這張圖上，並沒告訴你，它正確的比例是多少？他很可能將六十分之一的家具，畫在五十分之一的平面圖上，當然你就會覺得，客廳好大喔！臥室好大喔！等到真正房子蓋出來了，你才發覺，天啊！臥室除了一張床，什麼都放不下，衣櫃怎麼辦？化妝檯怎麼辦？還有當初圖上漂亮的321沙發，根本放不下，所以，最保險的方式，就是看「施工藍圖」，以保障自己的權益。

Step1　取得施工藍圖

按理說建設公司應該要提供施工藍圖，但很多建設公司為了避免麻煩，你不一定就能順利的拿到圖。若遇到建設公司不肯提供施工藍圖，不妨來個絕招，如果售屋小姐不願影印給你，你就帶一張透明「描圖紙」，蓋在平面藍圖上，用筆描繪下來，照樣可以達到目的。

Step2　測量藍圖尺寸

拿到圖後，下一步驟就是，準備一把劃有公分的直尺，開始測量藍圖上的尺寸。通常，藍圖比率，都是百分之一，也就是說，圖上一公分的長度，等於實際一百公分的長度。了解這個道理之後，拿著這一把尺，你就可以量取你所想要知道的任何尺寸。例如，客廳放沙發的牆面，如果量得尺寸為2.2公分，表示實際長度為二百二十公分。

Step3　對照實際所需尺寸

清楚圖示的尺寸後，就要對照實際所需要的尺寸，以三人座沙發為例，加上一個邊几，應要有310公分才行。若你的牆面太短，根本放不下三人座沙發喔。再來量一下臥室的長度。如果你量得的尺寸為2.3，表示實際長度為二百三十公分。一般的床墊加上床頭板的尺寸有一百九十公分，換句話說，一旦床舖放下去，就只剩下四十公分的走道距離了，前面不要說是放衣櫃，就連走路都嫌狹窄。

Step4　注意房柱位置

大部分的購屋人都只重視室內空間的大小，房柱的問題常常被忽略。其實一個格局方正的方間，如果房柱的位置嵌在房屋的中間，或是依附、突出在房間的牆壁邊時，將來你放置衣櫃或書桌將會不好擺設，房屋的空間利用會大打折扣。

Step5　看清樑的位置

一般預售屋的平面圖是看不見房屋的樑的位置，只有藍圖上會標示，若看不懂可請教設計師或建設公司工程人員，以避免房子完工交屋後，才發現到處都是又大又醜的樑，不僅有礙觀瞻而且也會關係到房屋風水問題。

Step6 別忘了棟距保障隱私

有時候，為了儘量利用基地面積，建商會將棟距，或是與旁邊舊有樓房的距離予以縮短，這樣使得住戶毫無私密感可言。所以，為了避免這種情況，在看平面圖時，就應該特別查看仔細，並拿尺測量以避免成為別人偷窺的對象。

預售屋的房屋合理尺寸對照表

0

預售屋最好備好資料與設計師做好溝通

0

要做好空間規劃，除了跟設計師表達自身及家人的需求外，更重要是依據空間的條件將需求融入空間，但預售屋畢竟不是新成屋或中古屋，沒有實體的房子可以供討論，尤其空間規劃尺寸的掌握很重要，如何與設計師溝通，才能避免房子完工後與所設計規劃的空間不同，資料的完整性很重要。

按理說建商應該配合屋主提供資料，但大部份建商除了平面圖外，其它圖都不太會主動提供，得由屋主主動要求，一般預售屋裝修得準備什麼資料呢？

溝通1　建物硬體部分

1.建物基地圖－－可供設計師瞭解建物環境位置，陽光置入方向東曬、西曬及南北向考量。

2.樓層平面配置圖－－可供設計師瞭解原有隔間位置。

3.樓層天花反射圖－－可供設計師判定樑柱位置。

4.水電配置圖－－可供設計師瞭解原有開關插座位置。

5.消防配置圖－－可供設計師瞭解原有消防系統位置。

6.大樓立面圖－－可供設計師瞭解窗戶大小及位置。

7.樓層剖面圖－－可供設計師判定樑柱高度及室內高度變化。

8.建材、衛浴、及廚具設備說明， 供設計師討論建材優劣與取捨。

溝通2 設計方向確立

1.確立空間需求，始可決定平面配置的初步規劃。

2.業主可主動收集不同風格的照片，與設計師討論，決定空間調性及風格走向。

挑對預售屋，裝修預算少一半

0

Ｑ：我買了預售屋，希望花最少的預算在裝修上頭，請問挑選預售屋時，我應該注意到什麼地方，才可以節省我裝修時要花的錢？(木柵Alice)

Ａ：購買預售屋時，需注意是否還可進行客戶變更工程（也就是俗稱的「客變」，客戶變更工程不但能夠滿足實際所需的格局，更能節省事後不必要的拆除預算，若時間可以允許應儘早尋求適合的設計師，以進行圖面設計規劃及溝通。客戶變更時，應注意水電配制調整，及隔間調整是否達未來設計之需求，若規劃得當即可省下不少工程預算。

掌握預售屋選購10要點 降低風險輕鬆購屋

0

一般而言，預售產品與新成屋個案各領風騷，優缺互見，預售產品具有建材規劃具前瞻性、產品符合時代潮流，頭期款較低，以及室內格局可自行變更設計等優點，很受年輕消費族群青睞；然新成屋屋況一目了然，交易風險較低，卻是預售屋所不及的。

但是預售屋由於尚未開工或正興建中，購屋者接觸的僅是一些宣傳海報、說明書與接待中心或樣品屋而已，不按時開工、工程進度拖延、無法取得使用執照、延遲完工或交屋等，都是常見的糾紛；謹記十大要訣，在購屋之前慎思明辨，防範於未然，就能夠充分享受預售屋優點，同時保障購屋權益。選購預售屋的十大重點供消費者參考，無論你是不是購屋新手，都能輕鬆上路，不怕吃虧上當！

重點1 區位環境仍是重點

有人說，預售屋賣的是一個夢，因此購屋之前最好能到工地現場實際瞭解環境、地勢、交通等各相關條件是否理想。尤其是重劃區段的個案，往往過分強調未來遠景，等到入住之後才發現週遭荒蕪一片，價格很難馬上提升。反觀良好地段的房屋，不僅增值潛力雄厚，不景氣時抗跌性也較強。

重點2 房屋位置影響採光

相較於大環境，房屋位置強調的則是購買該戶位於社區內的位置，可以查閱總配置圖，以瞭解房屋在整棟規劃設計中的坐落位置，例如是不是位於邊間？採光面、景觀如何？雙併或連棟設計的戶別，有沒有與鄰房過近，影響私密的問題。

重點3 檢視藍圖了解室內格局

從單戶設計藍圖檢視房屋格局是否方正，以及柱位和大樑的位置，應避免大樑橫跨客廳、主臥室等缺點，客廳與廚房位置顛倒等重大缺失也應避免。另外如動線、通風、採光等，都可從室內格局一勘究竟，不容忽視。此外，房間數要足夠且大小要合適，切不可有浪費空間或侷促不堪的情形。此外，各空間大小亦應事先瞭解清楚，避免客廳、餐廳太小而導致空間無法區隔、使用功能不彰。

重點4 仔細對照平面圖與樣品屋

有的樣品屋為了達到讓室內面積看起來較大的效果，會增加樓高、盡量減少收納等空間，尤其在小坪數個案最常見到，此外，像是隔間牆不以壁表而以牆心計算間距；隔間牆沒有搭出厚度等狀況都有所聞，如此一來空間感便被不實地放大，或是根本沒有搭出樑柱真實位置，交屋時才發現有壓樑的情況，建議拿平面圖對照樣品屋實況仔細查驗。

重點5 核算實際坪數

一般而言，應以實際可用坪數的每坪單價來比較房價之高低當較為客觀，因此購買預售屋時應詳核設計藍圖所標示之尺寸與範圍，以確定實際可用面積之大小。有些建商為了降低房屋單價，而將車位坪數一併計入銷售面積，其實只是數字遊戲罷了，這點應特別留意。應仔細計算坪數，包含室內坪數、陽台坪數、大小公共設施坪數，此外，也要留意地下室、公共設施是否包含在出售面積之內。

重點6 標明建材設備等級

在羅列了一串的建材配備中，應以高級品為優先考慮，同時，買賣契約中應避免「同級品」字眼，最好能在訂約時附上品牌、型號、數量，甚至價格明細表，以便作為來日更換品牌互相找補之依據。

重點7　公共設施以簡單實用為考量

為何迎合現代人注重生活品質的需求，建商在公共設施中不斷推陳出新，不過羊毛出在羊身上，公共設施仍以簡單、��用為考量，以免費而不惠，使用率低，又得負擔龐大的管理以及維修費用。

重點8　留意公設比例的合理性

有些建商會利用公設比，吃掉消費者的實際購買坪數，以總價400萬的10坪小套房為例，單價看似40萬元，若公設比為30％，室內面積只有7坪，換算下來每坪價格超過57萬；如果是百坪豪宅，那麼買到的虛坪就更多了！簽訂契約時，可要求明列所有公設項目，並註明大公、小公，以及計算公設比的方式，以免交屋時產生糾紛。

重點9　建商口碑重要依據

購買預售屋，固然可享受較成屋還要低廉的價格，也能在施工前更改格局等，但財務狀況不穩、以案養案的建商，則是預售屋能否順利完工交屋的最大變數。最好選擇財力雄厚、透明的建商；建商口碑品質、之前推案在交屋後的價格變化等，也都可以列入評估，讓自己有多一層的保障。此外，最好調查清楚預售屋的土地產權是否獨立、清楚，以免發生糾紛。目前有些建商提供「履約保證」及「銀行信託專款專用」，即使建設公司出了問題，也不擔心購屋權益受損。

重點10　查看建照保障權益

有些預售工地位了搶銷售時機，還沒等建築執照核發就進駐銷售，等建照核發後再與客戶進行簽約，但其實是不合程序的；甚至若無法順利取得建照、產品必須變更等，都會有損消費者權益。因此在下訂前，應確實查閱建照，仔細核對建照號碼、起造人、土地標示等，跟預售契約是不是相符；並應請建設公司將建照影本附於買賣契約上，視為合約的一部份，以保障購屋權益。

聰明看樣品屋　購買預售屋更理性

0

建設公司為了促銷房子，都會設計出美觀精緻的樣品屋，企圖使你產生美好的憧憬。最常見的技倆是，將原來的坪數，整體放大百分之十，或在天花板高度上增加二十公分，如此，在格局上，你看不出有什麼不同，但整個空間寬敞許多。如何避免所看的樣品屋與將來房子完工後落差太大，聰明看屋很重要。

1 牆壁厚度是否為標準尺寸：一般牆壁的厚度為12∼15公分，為了讓空間看起來更大，樣品屋牆壁通常只做6∼8公分，可不要小看這幾公分，若買的房子坪數小，這幾公分就可能對空間造成絕定性的影響。

2 天花板高度是否與實際完工高度相符：很多人買房子只在意坪數，卻忽略天花板高度，一樣坪數的房子，若高度差個10公分，視覺感就差很多，別只在意坪數是否確實，高度也要詢問清楚，一般正常的樓高約在3米∼3米2。

3 確定管道間的位置：大部份的樣品屋都不會標示管道間的位置，等到房子完工後，才發現浴室怎麼那麼小，原因就在於多了管道間。

4 樑柱是否標示清楚：空間中難免有樑柱的產生，而樣品屋常特意省略樑柱的位置，等到房子完工才發現空間變小，原來是樑柱佔了空間。

5 家具是否為正常尺寸：把家具縮小，也可以讓人感覺空間變大，但問題是你買的家具可是正常尺寸，空間當然有落差。

6 別被穿透設計手法迷惑：為了讓樣品屋更具空間感，設計師常會用穿透性的設計手法，用玻璃取代一般的實牆，但萬一你不喜歡玻璃牆，想要用實牆，那空間感可又差很多。

相關連結

0

【預售屋或毛胚屋的監工要點】[2]

【新制預售屋買賣定型化契約】[3]

【預售屋簽約時註明隔間變更需求】[4]